Quando si decide di investire acquistando un immobile da affittare è importante sapere come mettere a frutto l’investimento partendo proprio dalle possibili tipologie di contratto di locazione.
Non esiste infatti un solo tipo, dipende tutto dalla diversa finalità e dai nostri obiettivi di investimento.
Molti investitori non credono più che acquistare una casa da mettere a reddito sia vantaggioso, a causa dei frequenti casi di insolvenza degli inquilini senza parlare della conseguente difficoltà a liberare l’appartamento facendosi carico di tutte le spese legali e del suo ripristino dato dalla noncuranza degli inquilini morosi.
Ecco perché è importante fare un passo indietro e chiedersi quale sia il proprio obiettivo di investimento in base alle aspettative economiche e al tempo che abbiamo a disposizione per seguire ogni problematica legata ad affittare casa.
Questa breve guida nasce proprio dall’esigenza di fare chiarezza sulle tipologie di contratto di locazione possibili e su come riuscire a gestire un investimento immobiliare anche senza avere tempo e conoscenze specifiche.
Iniziamo subito con una precisazione. Quello che tutti chiamano comunemente affitto è, in realtà, un contratto di locazione. Si utilizza invece il termine affitto quando ci si riferisce a beni produttivi come ad esempio l’affitto di un’azienda.
Esistono due macro categorie di contratti: ad uso abitativo e ad uso commerciale. In questo articolo ci concentreremo sulla prima categoria.
Il contratto a uso abitativo può essere di diversi tipi:
Il tradizionale contratto a canone libero (detto anche 4+4)
In questo caso le parti sono libere di scegliere il canone che preferiscono, l’importo del canone è frutto della trattativa tra le parti.
Questo contratto ha una durata minima di 4 anni, ma attenzione perché alla prima scadenza si rinnova obbligatoriamente per altri 4 anni.
Trascorsi i primi 4 anni, il locatore (ossia il proprietario dell’immobile) può dare disdetta, ma solo per motivi specifici indicati dalla legge come quello di destinare l’immobile a residenza propria, del coniuge o dei figli.
Questo significa che pur essendo proprietari, non possiamo più disporre dell’appartamento quando e come vogliamo; un grande limite se si decidesse ad esempio di acquistare un appartamento da destinare a locazione solo in determinati periodi dell’anno.
Contratto a canone concordato (anche detto 3+2)
Il canone non è più libero, ma è imposto e prestabilito dalle organizzazioni rappresentative delle parti. Il canone che fissa la legge è sempre più basso rispetto a quello del libero mercato, a fronte di alcune agevolazioni fiscali come la riduzione dell’IMU e uno “sconto” sulla cedolare secca.
In questo caso però la durata del contratto è più breve rispetto al canone tradizionale prima descritto; qui infatti la prima scadenza è di 3 anni, ma si rinnova in automatico per altri 2 anni.
Il contratto transitorio
Il contratto di locazione transitorio è un’ulteriore tipologia di contratto ad uso abitativo che ha una durata minima di un mese e massima fino a 18 mesi per specifiche esigenze temporanee dell’inquilino o del proprietario.
Sicuramente questa tipologia di contratto si adatta alle nuove esigenze scaturite dalla crisi del COVID-19.
Perché un contratto transitorio viene considerato più sicuro rispetto alla formula tradizionale?
Perché ci permette di scegliere una durata limitata e permette di interrompere il rapporto molto prima dei classici 4 anni in caso di problemi con l’inquilino.
Il contratto transitorio inoltre ci permette di selezionare persone che non intendono vivere per lunghi periodi nell’immobile come ad esempio lavoratori e studenti fuori sede o famiglie che cercano una seconda casa vacanze e il tempo libero.
Una tipologia di utenza insomma che dovrebbe avere un’abitazione principale in un’altra città e che in caso di difficoltà economica non dovrebbe avere problemi a lasciare la casa presa in locazione.
Molti proprietari di immobili sostengono che la gestione di un contratto tradizionale 4+4 sia più semplice perché non saremo costretti a dover gestire entrate e uscite frequenti, nuovi contratti, tinteggiatura ecc…. (sempre che l’inquilino sia onesto e paghi regolarmente!).
Ma siamo sicuri che questo sia il ragionamento economicamente più vantaggioso?
Come detto all’inizio, tutto dipende dal nostro obiettivo di investimento, dal tempo e dalle competenze che possiamo dedicare.
Quali sono infatti le località che meglio si prestano ad un affitto transitorio, magari turistico?
Siamo sicuri che un appartamento possa essere affittato solamente per uno scopo (ad esempio affitto turistico) e non si possa invece optare per un modello ibrido destinando l’appartamento a target differenti a seconda del periodo dell’anno?
Questa gestione è chiaramente molto più complessa di quella di una locazione tradizionale.
Per questo motivo, molti proprietari di immobili a reddito non hanno tempo o voglia di seguire direttamente la gestione di questi immobili.
Da questa necessità nasce la figura del gestore di immobili per locazioni brevi, comunemente chiamata “property manager”.
Il property manager è un professionista in grado di gestire e di ottimizzare la redditività di un immobile affittato a breve e medio termine grazie alla sua conoscenza del mercato, ai canali attraverso i quali proporre e gestire gli appartamenti, ma soprattutto grazie al continuo aggiornamento in materia fiscale, che in questo settore è in continuo mutamento.
Al proprietario viene così offerto un servizio di gestione completa: dalla consulenza sullo status dell’immobile alla realizzazione di un progetto di restyling, dalla selezione degli inquilini, alla gestione della fiscalità fino alla reportistica; in questo modo il proprietario può investire in immobili a reddito senza necessariamente avere competenze specifiche in merito.
In funzione del nostro obiettivo di investimento, è importante scegliere l’appartamento nel taglio corretto, nella città giusta per rivolgersi al target più coerente con le nostre aspettative.
Argomento che merita sicuramente un approfondimento e un articolo dedicato.
Siete ancora convinti che investire da soli in un immobile da mettere a reddito con un affitto tradizionale 4+4 sia vantaggioso?
