Hai finalmente deciso di investire i tuoi risparmi che non fruttano più nulla in banca?
Credi che l’immobiliare sia il giusto settore, e stai pensando alla formula della casa vacanza?
Dove conviene acquistare una casa da mettere in affitto e soprattutto qual è la formula vincente?
Un affitto classico conviene rispetto alla famosa “casa vacanza”? Cosa implica la prima scelta e cosa la seconda?
Questa breve guida nasce per fare chiarezza e per capire cosa conviene fare per gestire al meglio un immobile in affitto in funzione dei nostri obiettivi e soprattutto del tempo e delle competenze a disposizione.
Iniziamo innanzitutto ponendoci alcune semplici domande che ti aiuteranno a capire come ottimizzare il tuo investimento.
- Possiedi già un immobile a reddito, ma pensi non renda abbastanza?
- Hai ereditato un immobile, ma pensi non sia nella zona corretta per generare un utile interessante?
- Vuoi acquistare un nuovo appartamento, ma devi ancora scegliere il taglio e la zona migliore?
In funzione del tuo obiettivo di investimento si può decidere su cosa puntare.
Meglio una città turistica o un centro conosciuto, ma ancora poco sfruttato e in crescita?
Non tutte le località offrono chiaramente le stesse opportunità, in termini di prezzo, ma anche di afflussi e di potenzialità di sviluppo.
Secondo il Sole24Ore, centri come Como e Firenze, che vivono una fase esplosiva, stanno richiamando molti acquisti per investimento grazie alla forte domanda turistica di affitti brevi. A Venezia la stagionalità sfiora i 12 mesi all’anno, così come Roma.
Valutiamo bene l’impegno necessario, soprattutto nel caso di casa vacanza; meglio stabilire prima quanto tempo si ha da dedicare.
Ecco alcune considerazioni da non sottovalutare.
La gestione dei clienti
Ogni ospite va accolto e congedato al meglio, i clienti oggi sono molto più esigenti di un tempo, quando le case vacanza erano ancora un trend emergente; ricordiamo che, ad esempio, occorre rimanere reperibili in caso di imprevisti, occuparsi della pulizia tra un soggiorno e l’altro e soprattutto gestire con precisione la fase di prenotazione.
Molti operatori professionali utilizzano inoltre software per la corretta gestione degli affitti, per garantire la presenza dell’immobile contemporaneamente su più piattaforme, evitando spiacevoli sovrapposizioni.
Il pagamento del soggiorno
Molte persone si chiedono come debbano essere gestiti i pagamenti dei soggiorni in caso di affitto breve.
Andrebbe effettuata subito la ricevuta dell’acconto da anticipare via email al cliente, inserendo tutti i dati della prenotazione, consegnando l’eventuale ricevuta del saldo al checkout.
Ricordiamoci che i clienti oggi si aspettano strumenti di pagamenti veloci e flessibili, quindi non aspettiamoci che ci paghino in contanti, soprattutto se la prenotazione è arrivata tramite un portale online!
Il contratto
Se un ospite soggiorna meno di 30 giorni non è necessario stipulare alcun contratto, mentre per soggiorni superiori a tale limite, è necessario il contratto e anche la sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Attenzione: se il cliente è il medesimo i giorni del soggiorno si cumulano e il contratto sarà d’obbligo!
La tassa di soggiorno
Il gestore, ha l’obbligo di incassare la tassa di soggiorno dall’ospite e di versarla poi secondo le modalità stabilite dal proprio comune.
La promozione
Più dell’80% delle prenotazioni avviene in rete.
Essere presenti sui principali portali è una condizione necessaria per essere visibili e reperibili dai turisti di ogni nazionalità.
Attenzione però, non pensiamo solo a Airbnb e Booking, esistono moltissimi canali minori che se trascurati non ci permetteranno di ottimizzare il tasso di occupazione medio necessario a garantire un’ottima redditività.
Attenzione anche alla gestione delle prenotazioni: più canali significa anche un maggior rischio di accavallamenti o sgradevoli incomprensioni con gli ospiti.
Le recensioni
È importante incentivare il nostro ospite a lasciare una recensione; se tutto è andato come previsto, sarebbe opportuno impostare un messaggio qualche giorno dopo il soggiorno quando è ancora vivo il ricordo dell’esperienza.
Le recensioni sono fondamentali perché ci permettono di attirare nuovi clienti, di creare una forte reputazione che influirà necessariamente sulle prossime vendite.
Tasse e burocrazia
Affittare un immobile come casa vacanza non è necessariamente un’attività imprenditoriale, ma è obbligatorio tenere aggiornato il registro presenze per la Polizia di Stato, registrandosi nell’apposito portale e comunicando i nominativi degli ospiti entro 24 ore.
Per quel che riguarda le tasse, l’utile è sottoposto a regime Irpef o a quello della cedolare secca al 21%.
Esplicitare le regole da seguire
Non diamo per scontato che i nostri ospiti sappiano sempre come comportarsi: per essere sicuri che non nascano fraintendimenti, è buona regola stampare un book con regole, numeri utili e informazioni che possono servire ai nostri clienti in caso di necessità.
Ci sono quindi tanti aspetti da tenere presente che spesso vengono trascurati, se si decide di acquistare e gestire un immobile affittare con la modalità dell’affitto breve.
Molti investitori e anche molti proprietari per gestire questa complessità si rivolgono sempre più spesso a professionisti del settore, che organizzano e gestiscono per loro tutte queste attività! Si tratta dei Property Manager, sempre più competenti e professionali anche in Italia.
L’avviamento
Se la casa è nuova sul mercato, è necessario un periodo di avviamento in cui per conquistare visibilità e reputazione bisogna avere le prime recensioni positive, e fare diverse attività di Marketing sui portali.
