Conviene ancora avere due case?

Quali sono i pro e i contro di comprare una seconda casa da affittare?

Quali sono i costi e quali sono le imposte da dover sostenere?

In questa guida proveremo a riassumere quali sono i costi che un proprietario di una seconda casa deve sostenere, per capire quanto possa fruttare un appartamento da “mettere a reddito”.

 

 

Il mattone resta ancora il “bene-rifugio” preferito dagli italiani.
I risparmi vengono ancora investiti in immobili piuttosto che in azioni, obbligazioni o fondi pensione.

Molte persone si domandano se affittando una seconda casa sia possibile trarne un guadagno.

Abbiamo già parlato in un precedente articolo, della differenza fra i vari contratti di locazione e dai vantaggi che ne derivano (CLICCA QUI PER LEGGERLO)

Il guadagno derivante da un affitto deve necessariamente fare i conti con le spese che il proprietario deve sostenere, ma quali sono queste spese?

Un investimento consapevole, per essere realmente profittevole, passa dalla conoscenza delle dinamiche che lo caratterizzano.
Nel caso di un immobile, dalle spese che andranno affrontate nella fase di acquisto, ma anche negli anni successivi.

 

Le imposte

 

Le imposte da versare al notaio all’atto dell’acquisto della seconda casa sono sicuramente superiori rispetto a quelle della prima.

Se sulla prima casa si paga l’imposta di registro al 2% (se si acquista da privato) o l’Iva al 4%, sulla seconda casa le aliquote sono rispettivamente del 9% e del 10%.
A questo si aggiungono poi l’imposta ipotecaria e catastale che, nella prima casa, sono in misura fissa e pari a 50 euro l’una (per chi compra da privato) o 200 euro l’una (per chi compra da un’azienda), mentre per la seconda casa sono rispettivamente pari al 2 e all’1%.

Il mutuo sulla seconda casa

Sull’acquisto della prima casa puoi detrarre dalle tasse il 19% degli interessi passivi sul mutuo, questo beneficio non lo puoi purtroppo avere sulla seconda casa.

 

L’Imu

 

Nel momento in cui acquisti una seconda casa da affittare devi iniziare a pagare l’Imu. Per ottenere l’esenzione serve che l’immobile sia adibito ad abitazione principale, se così non fosse, l’Imu è dovuta.

 

La Tari

 

La tassa sulla spazzatura è normalmente a carico dell’inquilino, in quanto soggetto passivo.

 

Le spese di condominio

 

Di norma, le spese di condominio restano principalmente a carico del proprietario, ma si può valutare un accordo diverso in caso di affitto breve.
È quindi importante conoscerne l’importo per poter calcolare la spesa annua, mettendo in conto anche eventuali spese extra che andranno deliberate in assemblea, ma che potrebbero non essere evitabili.

Ricordiamo che è importante che il condominio sia mantenuto in ottime condizioni per permetterci di affittare l’appartamento alle migliori condizioni possibili.

 

Le imposte sul canone di affitto

 

Nel momento in cui si percepisce il canone di affitto, il locatore dovrà poi versare le imposte secondo il proprio scaglione Irpef, che viene calcolato in base al reddito.
In alternativa, si può optare per la cedolare secca, ossia una tassazione al 21%, anche nel caso di affitti brevi.

Le spese di conservazione dell’appartamento

 

È obbligo del proprietario mantenere l’appartamento in buono stato di manutenzione al fine di consentire all’inquilino di goderne secondo l’uso convenuto in contratto; ancora più importante in caso di affitto breve. L’appartamento dovrà essere sempre in condizioni impeccabili ed avere tutti gli accessori funzionanti e presenti.

 

Quindi acquistare una seconda casa da affittare conviene ancora?

Secondo una recente indagine del gruppo Tecnocasa il rendimento medio del mattone con un affitto tradizionale si avvicina ormai al 5%, ma sembrerebbe che tutti i principali capoluoghi mostrino il segno positivo sui canoni, con +2,3% sui monolocali e +1,8% per i bilocali.

Se al posto di un affitto tradizionale, si opta per una gestione ibrida che alterna affitti brevi ad affitti a medio termine, il rendimento aumenta sensibilmente, insieme però all’impegno e alla dedizione che questa tipologia di gestione richiede. Ecco perché un gestore professionista può aiutarci, occupandosi al nostro posto di tutta la fiscalità per ottimizzare la rendita derivante dall’affitto del nostro immobile.