Se sei interessato ad investire in immobili a reddito da affittare con la modalità degli affitti brevi, sicuramente questo articolo ti interesserà.

 

Meglio scegliere la tassazione IRPEF o la tassazione a cedolare secca?

 

Non esiste la risposta corretta per tutti, perché i regimi fiscali utili per dichiarare il reddito derivante dagli affitti brevi sono due e in funzione della nostra situazione reddituale e fiscale può funzionare meglio uno o l’altro.

In entrambi i casi però è bene ricordare che si deve tenere conto del portale web o dell’intermediario (il property manager) che interviene nei pagamenti perché viene applicata una ritenuta del 21% (cedolare secca) che il portale o l’intermediario trattengono dal reddito derivante dalle locazioni.

Abbiamo già parlato di cosa siano le locazioni brevi e le CAV in questo articolo.

 

Ma quali sono gli adempimenti obbligatori?

 

L’Agenzia delle Entrate precisa con la Circolare n. 24/E/2017 che gli obblighi fiscali gravano sul soggetto titolare del reddito (il proprietario o il sub-locatore), e variano a seconda che nell’operazione intervenga, o meno, un intermediario.

Abbiamo già parlato in un precedente articolo della differenza fra una gestione diretta o con property manager QUI.

Nel caso fosse presente un property manager, che lavora chiaramente dopo aver sottoscritto un contratto di mandato con rappresentanza con il proprietario, può sottoscrivere il contratto di locazione breve, con chiaramente delle conseguenze fiscali.

Se il property manager interviene nella riscossione dei canoni, è tenuto ad applicare una ritenuta del 21% sul canone di locazione; la ritenuta funge da acconto in caso di tassazione IRPEF, mentre è imposta effettiva se si opta per il regime di cedolare secca.

L’intermediario è sempre tenuto a rilasciare al proprietario una Certificazione Unica (modello CU), indispensabile per la dichiarazione dei redditi.

 

Facciamo ora un esempio di applicazione della ritenuta di acconto da parte dell’intermediario considerando un canone di locazione di 1.000 euro.

 

Se il compenso dell’intermediario pattuito fra le parti è del 10% del canone, lo scenario potrebbe essere il seguente:

 

• Canone di locazione                              1.000 euro
• Compenso dell’intermediario 10%      100 euro
• Imponibile per la ritenuta di acconto.  1.000 euro
• (in caso di cedolare secca e 950 euro in caso di tassazione IRPEF)
• Ritenuta di acconto                                210 euro

 

Se il property invece non interviene nella riscossione dei canoni, la somma passa direttamente al proprietario, quindi in questo caso l’intermediario è obbligato entro il 30 giugno dell’anno successivo a comunicare i dati di tutti i contratti di locazione conclusi per il suo tramite all’Agenzia delle Entrate.

La scelta sul regime fiscale più conveniente deve sempre essere valutata di anno in anno in funzione della propria situazione personale.

 

Si parla spesso della convenienza della cedola secca, ma di cosa si tratta esattamente?

 

Si tratta di un’imposta del 21% che si applica sul canone lordo. Di solito viene considerata conveniente perché la cedolare secca ha un aliquota di tassazione inferiore rispetto al primo scaglione IRPEF pari al 23%, tuttavia, è bene ricordare che tale tassazione si applica sul 100% del reddito e non sul 95% come avviene nel caso di tassazione IRPEF.

Nella situazione in cui il reddito da locazione breve derivi da un immobile di proprietà di più soggetti, tutti i proprietari sono tenuti a dichiarare il reddito in funzione delle proprie quote, dichiarandolo in modo indipendente dagli altri soggetti. La ritenuta viene invece concentrata su un unico soggetto.