Quanto costa un gestore professionista per affittare la mia seconda casa con la modalità degli affitti brevi?

Se vuoi gestire immobili per conto terzi o sei interessato a dare in gestione il tuo immobile ad un property manager, sarai sicuramente interessato a capire i costi e le responsabilità legate a questo lavoro.

Abbiamo già parlato in un precedente articolo di quali siano i due modelli di gestione: rent to rent e a percentuale, puoi leggerlo QUI.

La gestione di un immobile con la modalità degli affitti brevi, permette al proprietario di guadagnare di più slegandosi da un unico inquilino con un contratto tradizionale 4+4 potenzialmente moroso (abbiamo parlato delle differenze fra i vari contratti in QUESTO ARTICOLO) , ma tutto ha un prezzo. La gestione di un immobile affittato per brevi periodi è più complessa e per questa ragione molti proprietari preferiscono affidarsi ad un property manager che gli permetta di pensare solo al guadagno.

Questi professionisti possono lavorare adottando modelli di gestione differenti, come abbiamo già visto in QUESTO ARTICOLO.

Vediamo nel dettaglio le differenze.

Un gestore che lavora con la formula del rent to rent e che quindi pagherà al proprietario un canone di affitto ogni mese, permette di abbassare notevolmente il rischio di insolvenza, a fronte però di un guadagno inferiore perché chiaramente il gestore proporrà di pagare un canone mensile più basso, proprio perché costante.

Bisogna considerare che in questo caso affittiamo il nostro immobile ad una società, con importanti conseguenze fiscali (come l’impossibilità di utilizzare la cedolare secca) da valutare attentamente.

Un gestore che invece lavora a percentuale, punta a far guadagnare maggiormente il proprietario, ma il suo compenso dipenderà dalle sue responsabilità e dal lavoro che dovrà svolgere per noi.

Solitamente i gestori possono chiedere dal 10% fino al 35%.

Attenzione però a come viene calcolata la percentuale perché dipende da cosa il property manager considera come base imponibile. 

Sta conteggiando le OTA? Quindi il costo degli intermediari tipo Booking, Airbnb ecc.?  E il costo delle pulizie?  È importante chiarire subito se considerano il lordo o il netto dei guadagni come base imponibile sulla quale calcolare la sua percentuale.

Alcuni proprietari poi, esprimono il desiderio di gestire autonomamente il contatto con il cliente tramite i check-in ad esempio. In questo caso i property manager possono occuparsi anche solo della gestione commerciale, quindi della pubblicazione dell’annuncio sui portali; monitorando le prenotazioni, le tariffe in base alla loro esperienza (che secondo il principio del revenue management non devono essere mai uguali tutto l’anno); le percentuali variano dal 10 al 18%.

Esiste infine una gestione completa, dove il gestore si occupa veramente di tutto, lasciando al proprietario solo il pensiero di contare i guadagni; i property in questo caso possono chiedere dal 25 al 35 %.

In ogni caso, è bene verificare lo storico di un operatore, soprattutto se decidiamo di affidargli tutta la parte fiscale, dato che la responsabilità è sempre del proprietario.

Se scegliamo un gestore qualificato ed esperto, ci aiuterà sicuramente ad ottimizzare la redditività del nostro immobile, grazie alla sua esperienza, alle sue competenze (ad esempio deve essere esperto di revenue management, ma anche competente nel saper gestire le vendite dirette) e grazie ai suoi contatti.