Hai deciso di investire in una casa vacanza ma vorresti calcolare i costi da dover sostenere per poterli gestire e contenere il più possibile? Allora questo articolo potrebbe interessarti per capire cosa significa dover affittare una casa per brevi periodi e generare un utile.
Un gestore professionale di case vacanza o comunque di appartamenti affittati per brevi e medi periodi (meglio definito property manager) si avvale di un importante documento, il business plan, dove saranno riportati tutti i costi fissi e variabili da sostenere; dai consumi, alle utenze senza tralasciare gli aumenti, i costi di manutenzione le tasse ecc..
Se non conosciamo infatti i costi che dovremo sostenere, difficilmente potremo determinare la giusta tariffa da proporre (e calcolare il famoso break even point per non andare in perdita).
Quali sono i costi fissi?
Sono quei costi che si devono sostenere indipendente dal fatto che l’immobile sia occupato o meno. Rientrano in questa categoria imposte come l’IMU e la TARI, ma anche le spese condominiali, il wi-fi, il mutuo se esistente e le varie assicurazioni.
Quali sono i costi variabili?
Fanno parte di questa categoria le spese di luce, acqua, gas, ma non solo. Il lavaggio della biancheria, eventuali kit di benvenuto (sempre molto apprezzati) e le spese di pulizia.
Non dimentichiamoci le commissioni alle OTA e le spese di marketing,
Il vero risparmio si gioca tutto sull’ottimizzazione dei costi variabili senza diminuire per questo il comfort dei nostri ospiti.
Comprendere come i costi variabili cambino in funzione dei volumi di prenotazione ci può aiutare a prevedere come varia la domanda di stagione in stagione o in funzione di altre variabili che non avevamo preventivato. Questa analisi ci aiuterà inoltre a prendere la decisione più corretta sui prezzi da applicare.
Una volta impostate le tariffe giornaliere per i periodi di alta e bassa domanda, troverai molto più facile prevedere gli obiettivi di entrate e i livelli di occupazione che sono realizzabili.
Il segreto è prevedere che anche in un periodo di bassa domanda, le tariffe giornaliere coprano i costi variabili e il più possibile dei costi fissi, tenendo conto della stagionalità.
Ma come possiamo calcolare questi costi?
Il primo esercizio utile inizia ripercorrendo l’intera giornata lavorativa e il soggiorno dell’ospite ipotizzando tutti i possibili passaggi; ma il primo vero passo da fare è la stima del tasso di occupazione che ci aspettiamo di avere, quindi delle notti vendute.
Facciamo un esempio, ipotizziamo un obiettivo di 200 notti vendute all’anno.
Sommiamo tutti i costi fissi e dividiamoli per questo valore. Ipotizziamo di dover spendere di IMU 600€, di assicurazione 250€, di spese condominiali 500€, di wi-fi 30€ e di manutenzione 500€, totale: 1.880€.
Se dividiamo 1.880€ per 200 notti, otteniamo 9,40€, ossia l’incidenza delle spese fisse su ogni pernottamento.
Mancano però le spese variabili.
Se non abbiamo uno storico dobbiamo iniziare con una stima del costo di utenze, omaggi e pulizie, ipotizziamo circa 20€ a notte per un totale di 29,40€ a notte fra costi fissi e variabili.
Mancano poi le tasse, che vengono calcolate sui ricavi e non sui costi, dipende dal regime fiscale di ognuno di noi, come già visto in questo articolo che puoi leggere cliccando su questo LINK.
Non possiamo infine non tenere conto degli imprevisti. Ci potranno sempre essere emergenze come una finestra rotta, un tubo che perde o un elettrodomestico da sostituire.
Ecco perché è importante prevedere anche una spesa annuale di emergenza.
Comprendere le dinamiche della domanda stagionale della nostra proprietà, ci aiuterà a definire le spese con maggiore precisione e quindi ad ottimizzare la redditività, prevedendo il nostro flusso di cassa, un’attività fondamentale che ci permette di far fronte ad imprevisti senza paura.
Un property manager professionista saprà occuparsi del business plan al posto nostro, occupandosi così della gestione dei costi in maniera efficiente, concentrandosi sulla redditività dell’immobile per noi.
