Se anche tu ti stai chiedendo come fare per guadagnare con gli affitti brevi, questa guida è pensata apposta per te.
Ottenere il massimo dei profitti e guadagnare bene dagli affitti brevi infatti è possibile, ma non è per tutti. Per farlo serve metodo, competenze specifiche e bisogna seguire alcune semplici regole. Come possiamo affittare per il maggior numero possibile di giorni? Airbnb e Booking sono i canali più conosciuti, ma è sufficiente essere presenti su questi portali per essere visibili?
Ecco cinque semplici regole che qualsiasi proprietario o gestore dovrebbe tenere bene a mente.
1- Utilizzare tutti i canali che il web ci mette a disposizione e aumentare le prenotazioni dirette
Oltre ai canali che tutti conosciamo e che sono quelli che usiamo anche da clienti quando cerchiamo la casa per le nostre vacanze, ce ne sono molti altri meno famosi che portano avanti un marketing di nicchia e che riescono a generare prenotazioni, molto spesso anche a valore aggiunto essendo tagliati su precise fasce di mercato.
Gestire più canali significa moltiplicare la propria visibilità tanto quanti sono i canali dove replichiamo il nostro annuncio; questo significa avere più opportunità di ricevere delle richieste o delle prenotazioni immediate. Il fatto che i canali più conosciuti da soli siano in grado di coprire la nostra occupazione non significa che bastino per ottimizzare occupazione e tariffe!
Canali dedicati al lusso, o specializzati sui mercati esteri, canali per i soggiorni di medio termine o portali di destinazione sono solo alcuni esempi della varietà di opzioni che il web ci offre!
Inoltre essere su più canali aumenta la possibilità di ricevere delle prenotazioni dirette ottimizzando i costi di distribuzione. Aumentando la presenza online infatti aumentano le possibilità che qualcuno ci cerchi direttamente dopo avere visto il nostro appartamento pubblicizzato su un sito. Si chiama “Billboard Effect”
2- Creare dove possibile un mix tra il breve e il medio termine
Il medio termine, cioè il mondo degli affitti transitori, è un ottimo segmento perché ci assicura delle ottime tariffe, diminuendo i costi di gestione come check-in check-out e pulizie!
Un altro aspetto importante da non sottovalutare quando si è presenti su più siti contemporaneamente, è la sincronizzazione del calendario sul quale sono aggiornate le date disponibili. Per evitare fastidiose sovrapposizioni di prenotazioni, esistono software ideati apposta, di cui parleremo fra poco nel quinto punto.
Non dimentichiamo l’importanza dei canali offline come accordi con operatori del settore turistico, con le aziende, con strutture sanitarie e università, che risultano essenziali soprattutto per quelle zone più sensibili alle oscillazioni stagionali.
3- Modificare le tariffe in maniera dinamica
Inutile dire che la tariffa deve essere competitiva, ma deve anche essere flessibile e in linea con il mercato e con il pubblico al quale si è scelto di puntare.
In questo caso si parla di “Revenue management”. Può sembrare che l’aumento dei dati disponibili e dei modi per tracciarli e analizzarli abbia complicato il settore grazie all’online, ma non dimentichiamo che offre anche una serie di nuove opportunità per i gestori di appartamenti.
Gli operatori di maggior successo sono professionisti esperti che cercano e studiano continuamente modi per imparare e migliorare il proprio modo di lavorare. Ma solo una piccola percentuale utilizza strategie di revenue management, limitando così il proprio potenziale.
Per stabilire un prezzo competitivo è necessario verificare non solo gli annunci degli altri appartamenti simili, ma anche i prezzi degli alberghi; ma soprattutto per massimizzare la rendita, è molto importante che il prezzo vari non solo in base alla stagione, ma anche allo svolgimento di importanti manifestazioni organizzate nella nostra zona.
Gli eventi e le attrazioni locali sono una grande opportunità per creare pacchetti e offrire servizi aggiuntivi. I vantaggi di questa strategia sono moltissimi: gli ospiti potranno godersi di più il loro soggiorno e l’hotel genererà maggiori entrate.
Man mano che ci si sposta verso strategie orientate al fatturato e alle vendite, è necessario iniziare a comprendere gli indicatori chiave di prestazione (definiti tecnicamente KPI) che vedremo meglio nel quinto e ultimo punto.
Se abbiamo chiaro il nostro potenziale e quindi cosa si dovrebbe guadagnare, si può iniziare ad analizzare i dati e sviluppare modi per manipolarli a proprio favore.
4- Rispondere alle domande in tempi brevi
Una volta inserito l’annuncio, bisogna gestire le richieste dei potenziali ospiti. La velocità con cui si risponde è un fattore determinante: rispondere entro 1’ora può infatti fare la differenza con il cliente.
La regola di molti portali vuole che si debba rispondere almeno entro le 24 ore, e non è ammissibile farlo dopo qualche giorno o, addirittura, non rispondere. Se ciò accade, il rischio di essere penalizzati nelle ricerche è molto alto.
5- Utilizzare il software per automatizzare la distribuzione, monitorare le operations e gestire la fiscalità
Il quinto punto è il più importante perché per gestire i precedenti quattro è necessaria la tecnologia! Senza l’aiuto di software specifici sarebbe impossibile gestire la complessità della distribuzione, avere i giusti dati per fare le scelte corrette e interagire in maniera veloce con gli ospiti.
Il primo aspetto importante da non sottovalutare quando si è presenti su più siti contemporaneamente, è la sincronizzazione del calendario sul quale sono aggiornate le date disponibili. Per evitare fastidiose sovrapposizioni di prenotazioni, esistono software ideati apposta, si parla anche in questo caso di “Channel manager”.
Un buon Channel Manager per gli affitti brevi è sincronizzato non solo con i portali principali ma con tutti quelli che possono darci visibilità e permette così di arrivare a un pubblico molto più ampio (ma bisogna chiaramente decidere su quali e quanti canali esserci). Il calendario sarà così aggiornato automaticamente ottenendo visibilità e posizionamento decisamente migliori. Una volta che un canale invia la prenotazione sarà il channel a chiudere gli altri, anche quando dormiamo.
Il channel manager ci permette inoltre di aggiornare la tariffa in tempo reale su tutti i canali connessi con un semplice click o di applicare strategie distributive ad hoc per ogni canale creando promo per aumentare la visibilità e stimolare la conversione.
Altro aspetto importante da considerare è quello delle KPI ovvero dei nostri Key performance Index, ossia tutti quegli indici che ci permettono di prendere le giuste decisioni, di cambiare i prezzi, di decidere se continuare a gestire un appartamento o no perché non profittevole. Infine, troviamo tutto il capitolo della fatturazione e dei contratti e in generale degli adempimenti burocratici come la tassa di soggiorno e la comunicazione alla questura. Un buon software compie tutte queste azioni in automatico e facendoci risparmiare moltissimo tempo. Tutto dipende dalla nostra gestione in materia di fatturazione e contratti, perché per ogni prenotazioni bisognerebbe emettere più di cinque documenti alcuni dei quali firmati dall’ospite; impensabile una gestione manuale.
E che dire delle prenotazioni dirette? Un buon software dovrebbe possedere anche il Booking Engine, elemento fondamentale da integrare nel nostro sito internet per avere e gestire le prenotazioni dirette e risparmiare le commissioni dei portali. Per una gestione ottimale è comodo utilizzare uno strumento di gestione dei pagamenti per realizzare pre-autorizzazioni, riscuotere cauzioni o altri pagamenti, convalidando tutte le carte di credito.
