Per gestire una casa vacanza, bisogna aprire la partita iva?

Quali sono gli adempimenti fiscali ed amministrativi obbligatori?

Abbiamo già visto cosa sia una casa vacanza e come funzioni, se ti sei perso l’articolo basta cliccare a questo LINK.

La modalità degli affitti brevi negli ultimi anni si è diffusa molto, ma c’è ancora molta confusione su come dovrebbe essere gestita al meglio una casa vacanza.

Sempre più proprietari di immobili decidono di affittare la propria casa per brevi periodi per evitare problematiche legate ad inquilini morosi difficilmente gestibili.  

La nascita di portali di intermediazione come il famosissimo Airbnb, ha sicuramente incentivato le persone ad adottare questa formula, ma il settore è in continuo mutamento; per questo motivo, soltanto un esperto del settore può essere in grado di stare al passo con i cambiamenti e soprattutto, sa ottimizzare al massimo la possibile rendita di un immobile.

Molte persone partono con l’idea che la locazione di immobili a turisti sia in assoluto la soluzione migliore, ma non è così. Un affitto breve può essere sicuramente più redditizio, ma allo stesso tempo la sua gestione diventa più complicata e impegnativa. 

La normativa delle Regioni in materia di turismo segue le direttive tracciate dalla normativa statale, ma nel tempo hanno apportato diverse modifiche, quindi è bene conoscere le normative della propria regione.

L’attività di casa vacanza può essere esercitata anche in forma non imprenditoriale?

Sì, l’attività di casa vacanze può essere esercitata anche in forma non imprenditoriale, ma si tratta di situazioni del tutto occasionali.

La differenza principale tra la gestione in forma imprenditoriale e la gestione in forma non imprenditoriale risiede nella “occasionalità“, in quanto la gamma dei servizi offerti è pressoché identica, non cambia nulla se non la posizione Iva obbligatoria nella gestione in forma imprenditoriale

Chi gestisce in forma non imprenditoriale una casa vacanze si presuppone che lo faccia solo per qualche settimana all’anno.

Se seguiamo la legge in materia, un proprietario che gestisce più di tre immobili nello stesso comune è tenuto ad agire in forma imprenditoriale, aprendo quindi la partita iva.

Deve essere presentata poi una SCIA in comune, comunicare entro 30 giorni l’apertura della partita iva e l’iscrizione in Camera di Commercio.

Occorre poi prestare attenzione ad aspetti importanti come la scelta del codice ateco più corretto e soprattutto del regime fiscale più corretto.

Secondo il codice civile infatti, l’imprenditore è colui che esercita in maniera professionale e continuativa, un’attività di produzione di beni o servizi. Ciò significa che sei un imprenditore solo se gestisci la tua attività abitualmente e stabilmente.

Facciamo un paio di esempi pratici:

Veronica ha tre case vacanze e le gestisce da gennaio a dicembre, ha clienti tutto l’anno. E’ un imprenditrice, perché la sua attività è organizzata e continuativa.

Cristina  ha una seconda casa e la affitta ai turisti per poche settimane l’anno. Non è certamente un’impresa, ma un’attività occasionale. Cristina non dovrà aprire una partita iva.

Quindi puoi evitare di aprire la partita IVA, solo se l’attività è occasionale, secondo alcune regioni l’attività deve rimane ferma per almeno 100 giorni all’anno, e infine possiedi massimo due immobili adibiti a casa/appartamento vacanze. Se quindi hai tre o più case vacanze, sei obbligato ad aprire la partita IVA.

Esiste però un’ultima soluzione per chi non vuole aprire la partita IVA e gestire comunque più di 2 appartamenti con la modalità degli affitti brevi. È importante sapere infatti che se si affidano i propri appartamenti (anche più di tre) ad un professionista, come un property manager, si potrà continuare ad operare come persona fisica aderendo al regime di cedolare secca, senza dover aprire la partita iva!