Quando si parla di investire in immobili affittandoli per brevi periodi si discute spesso di quale sia il modello migliore da adottare.

Un gestore professionista, più comunemente chiamato “property manager”, può lavorare in modi differenti. Ma facciamo prima un piccolo passo indietro.

Chi è esattamente il property manager?

 

Questa figura professionale nasce con la volontà di guadagnare con il mercato immobiliare imparando a gestire più immobili contemporaneamente (per conto terzi o di proprietà).

Il property manager è un vero e proprio professionista del settore immobiliare che si occupa di mettere a reddito gli immobili; un’ottima opportunità di guadagno se gestita nel modo corretto.

 

Se hai deciso di diventare un property manager, dovrai però aver chiaro quale modello seguire:

 

• lavorare con la formula del rent to rent, quindi gestendo completamente l’immobile pagando un affitto mensile al proprietario e subaffittandolo con il suo consenso per brevi periodi;

• lavorare in percentuale per conto del proprietario, in questo caso può essere il proprietario ad incassare l’affitto e a riconoscere una percentuale al property, oppure è il property ad incassare i canoni con un mandato di rappresentanza firmato dal proprietario, ottimizzandone anche la fiscalità (è questo il modello che ha adottato Italianway per gli immobili di Buytorent).

Il primo modello è quello apparentemente più semplice, ma che prevede un approccio imprenditoriale significativo in quanto il property manager dovrà corrispondere al proprietario ogni mese l’affitto concordato indipendentemente dalle performance dell’immobile.

Ogni volta che viene acquisito un nuovo immobile, il gestore dovrà considerare tutte le spese di “avviamento” che ogni immobile con un affitto tradizionale 4+4 richiede, come caparre e arredi ad esempio.

Quali sono i pro?

 

Il proprietario non interferisce sulle scelte del property che è pienamente responsabile dell’appartamento.

 

Quali sono i contro?

 

Il rischio di impresa, la possibilità che il proprietario tracciando i nostri guadagni dai portali, voglia recedere dal contratto per proseguire in autonomia.

Il proprietario inoltre, affittando ad una società (perché questo modello prevede chiaramente un approccio imprenditoriale), avrà dei costi più alti rispetto ad affittare l’immobile ad una persona fisica, ma è consapevole del fatto che avrà un rischio minore di dover gestire un inquilino moroso.

Il secondo modello è più complesso in quanto  il property manager dovrà essere in grado di concludere con successo i contratti di gestione con i proprietari, guadagnando poi in percentuale in funzione delle performance dell’immobile. Non ci sono rischi imprenditoriali, ma c’è una maggiore complessità dal punto di vista fiscale, argomento che sarà approfondito in un prossimo articolo.

 

Quali sono i pro?

 

Il rischio di impresa è molto basso, è possibile crescere più velocemente grazie ai bassi costi di gestione.

C’è inoltre la possibilità di ottimizzare la fiscalità aderendo al regime di cedolare secca che non può essere applicato dal proprietario nel primo modello, affittando ad una società e non ad un privato.

 

Quali sono i contro?

 

Bisogna mettere in conto che il proprietario andrà “gestito” in quanto lavoriamo per lui tramite un contratto dove è specificato il mandato con rappresentanza. Ogni mese sarà necessario preparare un documento di rendicontazione per aggiornare il proprietario.

Non esiste un modello migliore di un altro, sta al singolo gestore valutare la formula più adatta al suo modo di lavorare.